Die Wohnbau verfolgt seit vielen Jahren eine kombinierte Wachstumsstrategie, die auf drei Säulen ruht:

Ankauf von Bestandsportfolios

Gerade in den letzten Jahren hat der Ankauf von Bestandsportfolios den bedeutendsten Beitrag für das Mengenwachstum der Wohnbau beigetragen. So auch im Berichtsjahr 2019. Im Frühjahr 2019 erfolgte der rechtliche und wirtschaftliche Übergang von zwei Wohnportfolios mit insgesamt 761 Wohnungen in Berlin.

Das eine Portfolio besteht aus sieben Wirtschaftseinheiten mit insgesamt 670 Wohnungen und einer Gesamt-Wohnfläche von knapp 48.000 m². Bis auf eine Wohnanlage in Rudow mit 82 Wohnungen, die mit Fördermitteln im Rahmen des 2. Förderwegs gebaut wurde, wurden alle Objekte im öffentlich geförderten sozialen Wohnungsbau errichtet (1. Förderweg). Der überwiegende Teil der Wohnungen unterliegt noch weitere 12 Jahre den Belegungs- und Mietpreisbindungen des sozialen Wohnungsbaus.

Alle Wohnanlagen liegen in attraktiven Lagen West-Berlins mit guter verkehrstechnischer Anbindung und Einrichtungen des täglichen Bedarfs. Die meisten Objekte wurden 1996/97 errichtet, ein Objekt mit 200 Wohneinheiten im Jahr 1977.

Ankauf Portfolio West-Berlin mit 670 Wohnungen

Das zweite Portfolio setzt sich aus neun freifinanzierten 3-4 geschossigen Häusern mit 91 Wohnungen in Berlin-Lankwitz mit einer Wohnfläche von knapp 6.800 m² zusammen. Trotz verschärfter Mietenregulierung in Berlin ist die Wohnbau nach wie vor der Überzeugung, dass die Bundeshauptstadt ein werthaltiger und perspektivreicher Immobilienstandort ist und bleibt. Berlin bleibt einer der nachfragestärksten Immobilienstandorte in Deutschland.

Ankauf Portfolio Berlin-Lankwitz mit 91 Wohnungen

Außerdem ist es uns gelungen, ein weiteres Portfolio mit 703 Wohnungen in München und Unterhaching und 33 Wohnungen in Stuttgart zu erwerben. An allen Standorten verfügt die Wohnbau über langjährige Marktpräsenz. Das Vermietungsangebot im Großraum München steigt durch diesen Erwerb neben den 703 Wohnungen um 26 Gewerbeeinheiten sowie rund 600 Stell- bzw. Garagenplätze. Sämtliche Wohnungen mit einer gesamten Wohnfläche von über 54.000 m² sind freifinanziert. Insbesondere die Wohnanlagen in München zeichnen sich durch ihre sehr guten Lagen rund um den Englischen Garten aus. Viele Wohnanlagen befinden sich in unmittelbarer Nähe zu unseren Bestandsliegenschaften in Schwabing, Schwabing-West, Altstadt-Lehel, Maxvorstadt sowie in Bogenhausen. Alle Objekte präsentieren sich in einem gepflegten Zustand.

Ankauf Portfolio München mit 736 Wohnungen

Insgesamt ist für die Bestandserwerbe im Geschäftsjahr 2019 eine Summe von rund 550 Mio. € investiert worden. Die Wohnbau ist auch weiterhin an interessanten Portfolios in den wachstumsstarken Ballungsräumen und in Universitätsstädten interessiert – gerne auch mit Anteilen geförderten Wohnungsbaus.

Sie bietet absolute Diskretion, schnelle Entscheidungsfähigkeit und hohe Finanzkraft. Last but not least sind unsere Neumieter in den zugekauften Wohnungsbeständen mit der Wohnbau als neuem Vermieter sehr zufrieden. Unser eingespielter Integrationsprozess bei neuen Wohnungsportfolios versucht, den betroffenen Mietern im Übergang ein größtmögliches Maß an Transparenz zu ermöglichen und „sie mitzunehmen“.

Neubau im Rahmen von Projektentwicklungen

Unsere eigenen Projektentwicklungen tragen kontinuierlich zum Wachstum der Wohnbau bei. Je nach Projektstand und Größe der jeweiligen Projektentwicklung schwanken die Jahreswerte naturgemäß. 2019 wurden insgesamt 273 Wohnungen erstmals nach ihrer Fertigstellung neu vermietet.
Im ersten Quartal 2019 fanden die Erstvermietungen in Berlin-Kreuzberg (97 Wohnungen sowie 6 Gewerbeeinheiten) sowie in Köln-Rodenkirchen (65 Wohnungen und 5 Gewerbeeinheiten) statt. Zu Beginn des zweiten Quartals startete der Erstbezug des Neubaus in Düsseldorf-Heerdt (103 Wohnungen).

Im 3. Quartal konnte außerdem ein weiteres Bauprojekt in der nordrhein-westfälischen Landeshauptstadt akquiriert werden. Der Kaufvertrag für den Neubau im linksrheinischen Stadtteil Düsseldorf-Lörick wurde am 25. September 2019 unterzeichnet. Das Projekt sieht die Errichtung von vier Baukörpern mit insgesamt ca. 221 Wohneinheiten sowie einer Kindertagesstätte vor. Während ca. 60% der Wohnungen freifinanziert errichtet werden, sind zusätzlich ca. 90 Wohneinheiten im geförderten bzw. preisgedämpften Wohnungsbau vorgesehen.

Das Bauprojekt liegt in der Nähe zu dem im April 2019 erstvermieteten Neubau sowie zur laufenden Neubaumaßnahme in Düsseldorf-Heerdt. Zudem liegt das Business-Quartier Seestern mit seinen mehr als 10.000 Beschäftigten ebenfalls in unmittelbarer Nähe. Damit bauen wir den für die Wohnbau relativ jungen Standort Düsseldorf weiter aus.

Nachverdichtungen, Dachausbauten und -aufstockungen in eigenen Bestandsgebäuden

Das vor ein paar Jahren gestartete Programm für die Schaffung neuen Wohnraums durch den Ausbau von Dachgeschossen und im Rahmen von Nachverdichtungsmaßnahmen auf eigenem Grund und Boden hat 2019 insgesamt acht neue Wohneinheiten beigesteuert. Im Rahmen eines langfristigen Aufwertungsprogramms für unsere Siedlung in Hannover-Zoo wurden zwei Dachgeschosswohnungen geschaffen. In Kiel-Holtenau wurden sechs Wohnungen als Jahrestranche von insgesamt 32 Wohnungen fertiggestellt, die bis 2022 auf den Markt kommen sollen. Insgesamt verzeichnen wir im Geschäftsjahr 2019 den Abgang von vier Wohnungen infolge von Umbaumaßnahmen oder Verkauf.

Die Wohnbau prüft laufend – besonders bei der Planung von größeren Sanierungsmaßnahmen – ob die baulichen Gegebenheiten weitere Dachausbauten oder -aufstockungen bzw. Nachverdichtungen zulassen, wenn auch die Praxis zeigt, dass die Maßnahmen aufwändig sein können – besonders wenn nachträgliche Auflagen zum Brand- und Lärmschutz und zu den Stellplatznachweisen erfüllt werden müssen. Gleichzeitig muss bei den Anwohnern in der Regel intensive Überzeugungsarbeit geleistet werden. Nach Auffassung der Wohnbau liegen in der Nachverdichtung theoretisch durchaus nennenswerte Wohnflächenpotenziale, vor allem in den Innenstädten.

Auf diese Weise können Marktopportunitäten flexibel erkannt und genutzt werden. Der Aufbau und die Pflege eigener Planungs- und Managementkompetenz bei Neubauvorhaben ist ein wichtiges Asset, das der Wohnbau auch bei Modernisierungs- und Sanierungsmaßnahmen zugutekommt. Angesichts allgemein knapper Ressourcen bei bautechnisch qualifizierten Fachkräften ist dies ein strategischer Vorteil.

Insgesamt befinden sich ca. 1.000 Wohnungen mit einem Investitionsvolumen von 360 Mio. € im Bau. Weitere Projekte befinden sich in Vorbereitung. In Summe investierte die Wohnbau GmbH 2019 rund 100 Mio. allein in Neubaumaßnahmen. Das Bewirtschaftungsportfolio ist damit im Berichtsjahr bei insgesamt 1.770 Wohnungszugängen um knapp 10 % gegenüber dem Vorjahr auf 19.730 Wohnungen gestiegen.