Lagebericht für 2019

Wirtschaftliches Umfeld

Deutschland

Die deutsche Wirtschaft kann auch für das Jahr 2019 im zehnten Jahr in Folge ein Wachstum verbuchen, wenn auch mit nachlassender Dynamik. Das preisbereinigte Bruttoinlandsprodukt stieg nach Angaben des Statistischen Bundesamtes nur noch um 0,6 % und sank damit unter die Wachstumsraten der beiden vorangegangenen Jahre (2018: + 1,5 % und 2017: + 2,5 %).

Die weiterhin robuste konjunkturelle Entwicklung und die stetige Nachfrage nach Fachkräften sorgten auch im Jahr 2019 für eine positive Arbeitsmarktentwicklung. Dadurch sank die Arbeitslosenquote auf durchschnittlich 5,0 % (Vj. 5,2 %). Eine gesteigerte Erwerbsbeteiligung der inländischen Bevölkerung sowie die Zuwanderung ausländischer Arbeitskräfte überwogen die Effekte des demografischen Wandels, sodass im Jahr 2019 die höchste Erwerbstätigenzahl seit der Wiedervereinigung erreicht wurde.
Gleichzeitig entwickelten sich auch die Einkommen weiterhin positiv.

Die Europäische Zentralbank verfolgte auch im Berichtsjahr mit ihrer nochmals gelockerten Niedrigzinspolitik die Zielmarke einer Inflationsrate von 2 %. Bei einem verlangsamten Anstieg erhöhten sich die Verbraucherpreise im Jahresdurchschnitt um 1,4 % (Vj. 1,8 %). Der geringere Anstieg der Inflation ist gemäß Statistischem Bundesamt maßgeblich auf einen niedrigeren Preisanstieg bei Energieprodukten zurückzuführen.

Immobiliensektor

Im Gefolge der robusten Konjunktur und der guten Lage am Arbeitsmarkt ist die Entwicklung in der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft auch im Jahr 2019 insgesamt weiterhin stabil. Mit einer durchschnittlichen Steigerungsrate von 1,4 % lagen die bundesweiten Nettokaltmieten gemäß Statistischem Bundesamt gleichauf mit der allgemeinen Inflationsentwicklung.

In regionaler Betrachtung ist die Wohnungsmarktlage auch weiterhin sehr unterschiedlich. Während in den wachsenden Großstädten der Leerstand unter die notwendige Fluktuationsreserve gesunken ist, steigt er in peripheren bzw. strukturschwachen Regionen weiter an.

Neben einem quantitativen Nachfragedruck führen weiter strikte Bauauflagen, Baustandards und die hohen Erwerbsnebenkosten in größeren Kommunen zu steigenden Baupreisen. Deutlich stärker als die Mieten sind deutschlandweit die Baupreise gestiegen. Im Jahresmittel 2019 lag der Anstieg der Preise für den Neubau von Wohngebäuden mit einem Plus von 4,3 % weiterhin auf einem hohen Niveau (Vj. 4,4 %).
Die Engpässe bei den Baukapazitäten machten sich nicht nur in Ballungsräumen, sondern auch in ländlichen Regionen deutlich – und preistreibend – bemerkbar.

Nach Angaben des Statistischen Bundesamtes wurde bundesweit im Jahr 2019 der Bau von 360.600 Wohnungen genehmigt. Gegenüber dem Vorjahr beträgt der Anstieg bei Baugenehmigungen für neue Gebäude als auch für Baumaßnahmen an bestehenden Gebäuden 4,0 %. Das höhere Niveau bei neu zu errichtenden Wohngebäuden (311.200) ist insbesondere auf die Entwicklung bei Mehrfamilienhäusern (+ 4,6 %) zurückzuführen. Die daraus folgende Angebotssteigerung reicht jedoch noch nicht aus, um die Nachfrage und das in den vergangenen Jahren entstandene Neubaudefizit zu decken.

Anzahl der Wohnungen

zum 31.12.

Wohnbau-Gruppe

Als langfristig orientierter Bestandshalter wollen wir unser Wohnungsportfolio nachhaltig bewirtschaften und gezielt durch Bestandserwerbe und Neubauprojekte an ausgewählten Standorten ergänzen.

Wir erweiterten im Berichtsjahr 2019 unseren Bestand um insgesamt 1.770 Wohneinheiten aus Erwerbsaktivitäten und Neubaumaßnahmen. Ein solch hoher Wohnungszugang in einem Jahr stellt einen der größten Zuwächse in den letzten 10 Jahren dar.
Das Geschäftsjahr war somit auch geprägt von der Integration der Wohnungsbestände aus drei Portfolio-Ankäufen mit Mietobjekten in Berlin, München, Unterhaching und Stuttgart sowie den Erstbezügen in unseren fertiggestellten Neubauten in Berlin, Köln und Düsseldorf. Zusätzlich ist unser Portfolio durch die Erwerbe (+ 33 GE) und Neubauten (+ 11 GE) im Berichtsjahr um insgesamt 44 Gewerbeeinheiten gestiegen. Des Weiteren sind vier Wohnungen durch Verkauf bzw. Umbau abgegangen.

Im Einklang zu oben genannten robusten wirtschaftlichen Rahmenbedingungen, einer nach wie vor hohen Mietwohnungsnachfrage und aufgrund überdurchschnittlicher Mieten in den Wohnungszugängen stieg der durchschnittliche Mietzins zum 31. Dezember 2019 in unserem gesamten Wohnungsbestand gegenüber dem Vorjahr um + 0,37 €/m² auf 8,99 €/m² (Vj. 8,62 €/m²). Der Anstieg der nur auf den Mietzins von Wohnungen bezogenen Durchschnittsmiete im Berichtsjahr 2019 beträgt 4,3 %. Bei alleiniger Betrachtung der Durchschnittsmiete ohne den Einfluss der unterjährigen Mietenzugänge aus Ankäufen und Neubauten, erreicht das Mietniveau 8,83 €/m² bei einem Plus von + 0,21 €/m² bzw. 2,4 %.

Im Rahmen kontinuierlich durchgeführter Instandhaltungen und qualitativer Verbesserungen unserer Mietraumangebote standen gleichermaßen technische Bau- und Erhaltungsarbeiten sowie Modernisierungsmaßnahmen im Fokus unserer Geschäftstätigkeit (Kapitel Investitionen).

Zusätzlich zu unseren bereits im Jahr 2018 erworbenen Neubauprojekten in Düsseldorf, Berlin und Bonn mit einem Umfang von insgesamt ca. 384 Wohneinheiten und einer Kindertagesstätte konnte im 3. Quartal 2019 ein weiteres Bauprojekt in Düsseldorf-Lörick akquiriert werden. Diese Neubaumaßnahme sieht bis Mitte 2023 die Errichtung von insgesamt ca. 221 Wohneinheiten im freifinanzierten, geförderten und preisgedämpften Wohnungsbau sowie einer Kindertagesstätte vor.

Im Bereich Verwaltung sehen wir die voranschreitende digitale Transformation weiterhin als chancenreichen Prozess für kontinuierliche Effizienzsteigerungen. Im Berichtsjahr waren größere Projekte im Bereich der Informations- und Kommunikationstechnologie die Aktualisierung der bestehenden Server-Infrastruktur sowie der damit verbundenen Virtualisierungstechnologien.

In der Kommunikation mit unseren Mietern führte die Einführung des Customer-Relationship-Management-Systems (CRM) zu einer transparenten Abbildung und Bündelung von Kommunikationsverläufen.
Die Nutzung der Plattform Immomio als Interessenten- und Vermarktungsportal trägt zu einer Entlastung unseres Service Centers bei und zielt auf eine rasche Bearbeitung von Anfragen im Zusammenhang mit Vermietungsprozessen.

Umsatz

Hausbewirtschaftung, Vermietung eigener Bestände

Die Umsatzzahlen unserer Konzerngesellschaften bestätigen die positive Entwicklung der Wohnbau GmbH. Auf Basis unserer kontinuierlichen Überprüfung des gebotenen Mieterhöhungspotenzials im Bestand, der quantitativen Verstärkung unserer Vermietungsangebote in Ballungsgebieten sowie marktgerechter Vertragsabschlüsse (unter Beachtung gesetzlicher Vorgaben) bei Neu- und Erstvermietungen ist das Sollmietenaufkommen aller Vermietungsarten im Berichtsjahr auf insgesamt 149,55 Mio. € (Vj. 137,17 Mio. €) angestiegen (die Wohnungsmieten haben daran einen Anteil von rund 94 %). Gegenüber Vorjahr ist dies ein Zuwachs von knapp 12,4 Mio. €. Der Zuwachs fällt mit gut 9 % insbesondere aufgrund der Sollmietenzugänge aus Ankäufen und Neubaumaßnahmen im Jahr 2019 überdurchschnittlich hoch aus. Im Kernbestand, d.h. ohne Berücksichtigung der Vermietungsobjekte aus Ankaufs- und Neubaumaßnahmen, beträgt der Anstieg der Sollmieten zum Vorjahr 3,0 Mio. € und das prozentuale Sollmieten-Plus beläuft sich auf 2,2 %.

Im Detail setzt sich der gesamte Mietanstieg inkl. der oben aufgeführten Mietveränderungen im Berichtsjahr aus den folgenden Einzelpositionen zusammen:

Die ganzjährige Auswirkung der Sollmietenzugänge (zwölf Monate) beträgt für die erworbenen und neu errichteten Mietobjekte 17,9 Mio. €.

Zum Jahresende 2019 weisen wir eine Leerstandsquote von 0,57 % aus (Vj. 0,60 %).
Insgesamt standen 113 der 19.730 Wohnungen leer. Im Vorjahr standen bei einem deutlich kleineren Portfolioumfang 108 Wohneinheiten leer.

Die Erlösschmälerungen aufgrund von Leerstandszeiten, Mietminderungen und -kürzungen betragen insgesamt 1,7 Mio. € (Vj. 1,1 Mio. €). Dies entspricht einer Quote von 1,16 % (Vj. 0,83 %) am gesamten Sollmietenaufkommen. Mit insgesamt 1.734 Kündigungen bzw. 9,1 % (Vj. 9,2 %) ist die durchschnittliche Fluktuationsrate – gemessen am zeitanteiligen Wohnungsbestand – nochmals minimal gegenüber Vorjahr gesunken und erreicht nun den niedrigsten Stand in den letzten 10 Jahren.

Sonstige Geschäftsfelder

Im Geschäftsfeld der Fremdverwaltung von Immobilien hat die Wohnbau Service Bonn GmbH einen Umsatz von 1.673 T€ (Vj. 1.646 T€) und damit eine Steigerung von ca. 1,6 % erwirtschaftet.
Die Gesamtzahl der verwalteten Einheiten zum Jahresende beträgt 4.061 Wohnungen und 3.128 PKW-Stellplätze in insgesamt 103 Eigentümergemeinschaften. Der für die Komplettbetreuung des Gewerbeportfolios eines großen Fremdeigentümers erzielte Teilumsatz betrug 554 T€ (Vj. 556 T€).

Ein wesentliches Volumen von Umsatz und Ergebnis unserer Service-Gesellschaft entfällt regelmäßig auf die Wärmelieferungen der drei Heizwerke in Bonn, Koblenz und München. Einschließlich der Bestandsveränderungen für noch nicht abgerechnete Lieferungen erzielte diese Sparte eine Leistung von 2.215 T€ (Vj. 1.905 T€) aus Wärmelieferungen an konzernexterne Abnehmer. Infolge laufender technischer Modernisierung war der Betriebsablauf aller Heizwerke weitgehend störungsfrei und die Wärmeversorgung jederzeit sichergestellt.

Investitionen

Für unsere Bestandserwerbe, bestehend aus zwei Portfoliopaketen in Berlin sowie einem Immobilienportfolio mit Beständen in München (inklusive Teilbestand in Stuttgart) haben wir im Geschäftsjahr 2019 eine Summe von rund 550 Mio. € investiert. Die fertiggestellten Bauprojekte in Düsseldorf, Köln und in Berlin sowie aktivierungsfähige Sanierungsmaßnahmen bewirkten im Berichtsjahr zusätzliche Ausgaben für Anlagenzugänge von 12 Mio. €. Mit den darüber hinaus geleisteten Zahlungen in Höhe von 63 Mio. € für laufende, noch im Bau befindliche Anlagen und Nebenkosten tätigte die Wohnbau-Gruppe in 2019 somit ein Immobilieninvestment von rund 625 Mio. € und unterstrich damit deutlich ihre Wachstumsambitionen.

Bestandsentwicklung

Unser Bewirtschaftungsportfolio ist im Berichtsjahr bei insgesamt 1.766 Wohnungszugängen um knapp 10 % gegenüber Vorjahr gestiegen.

Durch die oben aufgeführten Zugänge aus Ankauf haben wir unsere Marktpräsenz in den Metropolen Berlin und München (inklusive Unterhaching) um 40 % (+ 761 WE) bzw. 25 % (+ 703 WE) merklich ausgebaut. Zugleich stieg unser Wohnungsbestand in Stuttgart um 33 Wohnungen.

Infolge von Neubaufertigstellungen erweiterten wir zudem drei Top-7 Standorte um zusätzlichen Wohnraum. Im ersten Quartal 2019 fanden die Erstvermietungen in Berlin-Kreuzberg (97 WE) sowie in Köln-Rodenkirchen (65 WE) statt. Zu Beginn des zweiten Quartals startete der Erstbezug des Neubaus in
Düsseldorf-Heerdt (103 WE).

Somit beträgt unser gruppenweiter Wohnungsbestand zum Jahresende 2019 insgesamt 19.730 Wohnungen – überwiegend in Ballungsgebieten. Darüber hinaus vergrößerte sich im Berichtsjahr aufgrund der umfassenden Portfolioankäufe und Neubaufertigstellungen auch unser gewerblicher Bestand. Bei einem gesamten Zugang von 44 Einheiten halten wir zum Jahresende nunmehr 248 Gewerbeeinheiten in unserem konzernweiten Portfolio.

Im Berlin stieg unser Vermietungsangebot um 13 Gewerbeeinheiten (7 GE aus Erwerben, 6 GE aus Neubaumaßnahmen). Durch unsere Neubaumaßnahme in Rodenkirchen ergänzen 5 Gewerbeeinheiten unseren lokalen Bestand in Köln. In München und Unterhaching erweitern 26 erworbene Mieteinheiten unser Gewerberaumangebot.

Neu- und Umbau

Die folgende Übersicht zeigt die fortgeführten, laufenden Neubau- und Nachverdichtungsaktivitäten unserer Unternehmensgesellschaften (Sortierung nach geplanter Fertigstellung):

Sanierung, Instandhaltung, Modernisierung

Neben Neu- und Umbaumaßnahmen stellen regelmäßige Instandsetzungen und Modernisierungen an vorhandenen Bestandsgebäuden und Wohnungen einen gewichtigen Anteil am Gesamtumfang unserer Investitionsausgaben dar. Im Berichtsjahr führten wir in 442 Wohnungen Einzelmodernisierungen bei Mieterwechseln durch.

Neben nachfrageorientierten Maßnahmen, wie beispielsweise nachträglichen Balkonanbauten, wollen wir durch Modernisierungsmaßnahmen die Qualität des bestehenden Gebäudestandards nachhaltig bewahren und gezielt die Gebäudesubstanz optimieren. Daher führen wir in unseren Bestandsobjekten kontinuierlich technische Großmaßnahmen durch, von denen im Folgenden exemplarisch drei Projektmaßnahmen aus 2019 aufgeführt sind:

Die gesamten technischen Arbeiten (ohne Neubauprojekte) hatten in 2019 ein Ausgabevolumen von 35,0 Mio. € (Vj. 34,7 Mio. €). Dies verteilte sich mit 31,3 Mio. € (Vj. 29,1 Mio. €) auf den laufenden Betriebsaufwand für die Hausbewirtschaftung (GuV) und mit 3,7 Mio. € (Vj. 5,6 Mio. €) auf Aktivierungen in der Position Anlagen im Bau.

Der o. g. laufende Betriebsaufwand gemäß GuV wiederum beinhaltet Ausgaben für Modernisierungsmaßnahmen sowie für sonstige geplante und ungeplante Instandhaltungsarbeiten.

Vermögens- und Ertragslage

Der Vergleich der Vermögenslage und des Ergebnisses mit dem Vorjahr ist aufgrund der in 2019 zahlreich durchgeführten Bauten und Erwerbe im Portfolio nur eingeschränkt möglich.

Vermögenslage

Infolge der hohen Investitionstätigkeit ergab sich eine signifikante Ausweitung der Bilanzsumme. Verdichtet nach dem Kriterium ‚lang- und kurzfristig‘ ergibt sich zum Jahresende folgende Vermögens- und Kapitalstruktur:

Das bilanzielle Gesamtvermögen der Wohnbau Gruppe stieg im Vergleich zum Jahresende 2018 von 1.555,0 Mio. € um 610,4 Mio. € auf 2.165,4 Mio. €. Diese Steigerung resultiert im Wesentlichen aus der Ausweitung unseres Immobilienbestands um (saldiert) 1.766 Wohnungen und 44 Gewerbeeinheiten.

Die Buchwerte erhöhten sich folglich um 595,7 Mio. € auf 2.001,7 Mio. €. Bei den Sonstigen langfristigen Vermögenswerten handelt es sich insbesondere um die Technischen Anlagen sowie Betriebs- und Geschäftsausstattung sowie um eine Kapitalanlage (85,1 Mio. €). Das Anwachsen der kurzfristigen Aktiva um 13,3 % ist im Wesentlichen auf einen Anstieg der Bestände noch nicht abgerechneter Nebenkosten (+ 5,9 Mio. €) und auf übernommene Kautionen aus den Bestandserwerben zurückzuführen.

Der nominelle Anstieg des Eigenkapitals um 23,6 Mio. € auf 604,4 Mio. € resultiert aus der Rücklagenzuführung aus dem vorjährigen Bilanzgewinn gemäß Gesellschafterbeschluss im Sommer 2019.

Infolge der hohen grundschuldgesicherten Neuverschuldung sank die Eigenkapitalquote im Vergleich zum letzten Bilanzstichtag um 9,4 Punkte auf 27,9 %. Die aufgenommenen Fremdmittel zur Immobilienfinanzierung (ohne Kontokorrent) stiegen saldiert um 568,8 Mio. € auf 1.389,5 Mio. € an. Der Nettoneuaufnahme von 797,2 Mio. € in 2019 stehen Regel- und Sondertilgungen von 228,4 Mio. € gegenüber.

Ferner beinhalten die bilanziellen Verbindlichkeiten, analog zu den Veränderungen im Vermögen, einen mit dem Erwerb einhergehenden Anstieg der erhaltenen Anzahlungen für Nebenkosten (kurzfristige Passiva) und höhere übernommene Kautionen (sonstige langfristige Fremdmittel).

Werden die voraussichtlich realen Werte unserer Immobilien (Gross Asset Value) von zusammen ca. 4,3 Mrd. € berücksichtigt, ergäbe sich eine Eigenkapitalquote unseres Vermögens von 65 %.

Ertragslage

Auch die Ertragslage des Geschäftsjahres 2019 wurde durch die zahlreichen Neuerwerbe und fertiggestellten Bauten beeinflusst. Die Zugänge zum Anlagevermögen bzw. in die Bewirtschaftung erfolgten weitgehend im ersten und im letzten Quartal.

Ihre Gesamtleistung hat die Gruppe folglich um 18,1 Mio. € (bzw. 10,1 %) auf 196,9 Mio. € gesteigert. Als wesentlichen Posten aus der Gesamtleistung verbesserten wir die Erlöse aus Nettomieten um 12,4 Mio. € auf 149,6 Mio. €. Zu diesem Anstieg trugen die Bestandsankäufe und Neubauten des Berichtsjahres mit 9,4 Mio. € bei.

Der gesamte Betriebliche Aufwand folgt mit einer Erhöhung um knapp 14,8 Mio. € tendenziell der Leistungsentwicklung. Neben Abschreibungen (30,1 Mio. €, + 3,8 Mio. €) und Personalaufwand (16,3 Mio. €, + 1,8 Mio. €) sind größte Kostenbestandteile in der Position die Betriebs- und Heizkosten (39,7 Mio. €), Maßnahmen zur Modernisierung und Instandhaltung (30,8 Mio. €) sowie die Kosten für allgemeine Verwaltung (5,5 Mio. €, + 0,7 Mio. €).

Bedingt durch die nominal stärkere Steigung von Leistung gegenüber Betriebsaufwand erhöhte sich das Betriebsergebnis der Wohnbau Gruppe um fast 5,1 % oder 3,3 Mio. € und schließt im Geschäftsjahr 2019 mit einem Saldo von 69,3 Mio. € ab.

Das negative Finanzergebnis verringerte sich von -28,9 Mio. € auf -30,3 Mio. €. Die Investitionen in neue Mietobjekte bedingten zusätzliche Bankdarlehen von 620,4 Mio. €, mit einem hieraus resultierenden Zinsmehraufwand von 1,2 Mio. € im Berichtsjahr.

Gegenüber dem Vorjahr ist mit 1.165 T€ das Neutrale Ergebnis um 40,0 % rückläufig. Wie im Vorjahr werden hier im Wesentlichen die saldierten Ergebnisse von Anlageverkäufen (182 T€) sowie die Erträge aus der Auflösung von Rückstellungen und Wertberichtigungen (965 T€) als periodenfremde Gewinnanteile ausgewiesen.

Die ausgewiesene Ertragssteuerbelastung beinhaltet mit 6,4 Mio. € die voraussichtliche Körperschaft- und Gewerbebesteuerung unserer Organschaft mit der Tochtergesellschaft Wohnbau Service Bonn GmbH.
In der Berechnung sind steuerbilanzielle Modifikationen sowie gewerbesteuerliche Kürzungen und Verlustvorträge berücksichtigt.

Finanzierung

Die Vermögens- und Finanzlage der Wohnbau Gruppe ist geordnet. Die Gesellschaften konnten und können ihren Zahlungsverpflichtungen jederzeit nachkommen.

Im Berichtsjahr ergaben sich für uns keinerlei Liquiditätsengpässe. Die ungenutzten, kurzfristig abrufbaren Kreditlinien 2019 betrugen zum Jahresende rund 37 Mio. €.

Die Finanzierung der hohen Immobilieninvestitionen im Berichtsjahr können wir auf langfristige, zinsgünstige Darlehensvereinbarungen mit deutschen Finanzinstituten stützen (durchschnittliche Laufzeit von 16,2 Jahren). Sämtliche Neukredite 2019 sind ebenfalls durch erstrangige Grundschulden abgesichert.

Das Anlagevermögen ist grundsätzlich langfristig finanziert. Wir betreiben generell eine ganzheitliche Unternehmensfinanzierung, d. h. Darlehen werden nicht maßnahmen- oder objektbezogen, sondern zur Finanzierung des Unternehmens aufgenommen. Mit den umfangreichen Neuinvestitionen für unser Immobilienportfolio in 2019 ging ein entsprechender Zuwachs der Fremdfinanzierung einher. Durch Umschichtung im Rahmen von Prolongationen bzw. der Rückzahlung hochpreisiger Darlehen konnten wir den durchschnittlichen Zinssatz Ende 2019 auf 2,32 % verringern.

Die Fremdfinanzierung ist komplett dinglich gesichert und valutiert ausschließlich in Euro, so dass sich keine Währungsrisiken ergeben. Die Restlaufzeiten der Verbindlichkeiten sind im Anhang abgebildet.

Herkunft und Verwendung der im Berichtsjahr erwirtschafteten Liquidität werden saldiert in den folgenden Kapitalflusskomponenten nach DRS 21 deutlich:

Die vorstehenden Ergebnisse zeigen die hohe Finanzierungsfähigkeit der Wohnbau Gruppe und die Verwendung der Mittel. Im Rahmen der Innenfinanzierung sind insbesondere die konstanten Mieteinnahmen Garant für den generell hohen Cash-Zufluss aus der laufenden Geschäftstätigkeit (in 2019: 99,7 Mio. €). Die Summe errechnet sich im Wesentlichen aus dem Jahresüberschuss der Gesellschaften, vor Abzug von Abschreibungen und Zinsen.

In den Modulen „Investitionstätigkeit“ und „Finanzierung“ ist der Cashflow eines Immobilienunternehmens grundsätzlich von der Bautätigkeit und dem Erwerb geprägt ( Kapitel 3. Investitionen). Der gesamte saldierte Mittelabfluss des Berichtsjahres für Investitionstätigkeit in Sach- und Finanzanlagen betrug 631,3 Mio. €.

Der im Vorjahr saldierte Zahlungsabfluss im Modul „Finanzierung“ weicht im aktuellen Berichtsjahr einem jetzt hohen Mittel-Zufluss aus der Außenfinanzierung (+ 531,2 Mio. €). Zusätzlich zur Nettoneuverschuldung bei Banken von 568,8 Mio. € am Jahresende sind (mindernd) die Dividendenzahlung für 2018 (8,0 Mio. €) sowie der Zinsaufwand in 2019 (29,5 Mio. €) hierin enthalten.

Mit einem saldierten gesamten Cashflow von – 437 T€ verringerte sich der Bestand liquider Mittel zum Jahresende von 722 T€ in 2018 auf 285 T€ im Berichtsjahr.

Mitarbeiter

Im Rahmen der Hausbewirtschaftung sowie zur Übernahme von übergeordneten Funktionen in der Verwaltung greifen wir auf ein Team an fachkundigen Mitarbeitern zurück. Während die Unternehmensverwaltung und die Bewirtschaftung unserer Wohnanlagen in Nord- und Westdeutschland von unseren Unternehmenssitz in Bonn aus erfolgt, betreiben wir zur Verwaltung der Immobilienbestände im Osten und Süden Deutschlands auch eigene Niederlassungen in Berlin, München und Erlangen.

Die Anzahl unserer Mitarbeiter im Konzern ist im Geschäftsjahr 2019 um sieben Arbeitnehmer angestiegen. Neue, zusätzliche Stellen gab es in den Bereichen projektbezogene Bauplanung sowie – aufgrund der deutlichen Ausweitung unseres Vermietungsangebots – im Bereich der kaufmännischen und technischen Hausbewirtschaftung, der Hausmeister Services sowie der Nebenkostenabrechnungen. Ferner wurde eine Stelle im Bereich Social Media neu geschaffen.

Der gesamte Aufwand für Personalkosten, einschließlich der Aufwendungen zur Altersvorsorge, erhöhte sich im Gesamtjahr in Summe um 1.750 T€. Darin enthalten ist die Weiterabgabe der tarifangelehnten, prozentualen Erhöhung der Löhne und Gehälter um 2,7 %, die zum 1. Juli 2019 sowie außerordentliche Erhöhungen mit Wirkung zum 1. April 2019.

Von den insgesamt 237 Mitarbeitern (Vj. 230) beschäftigten wir am Ende des Geschäftsjahres 189 in Vollzeit (Vj. 180) und 17 in Teilzeit (Vj. 18). Im Rahmen ihrer Ausbildungstätigkeit waren 14 Auszubildende (Vj. 15) bei uns angestellt. Die wöchentliche Stundenzahl unserer 17 Teilzeitkräfte entspricht umgerechnet der vereinbarten Arbeitszeit von 12,85 Vollzeitstellen (Vj. 12,66).

Im Personalwesen haben wir die weitere Digitalisierung der Prozesse fortgesetzt. Beispielsweise wurden bislang analoge Prozesse bei der Zeiterfassung auf einen softwaregestützten digitalen Workflow umgestellt. Auch für den Bereich der Personalrekrutierung wurde die Einführung einer entsprechenden Software vorbereitet.

Vor allem in den Großstädten, die in der Regel ein vielfältiges Angebot an Arbeitsplätzen, Bildungseinrichtungen sowie Freizeit- und Einkaufsmöglichkeiten und hohe Lebensqualität bieten, überwiegt die Nachfrage nach gemietetem Wohnraum bei zugleich geringen Eigentümerquoten. Entsprechend attraktiv bleibt auch künftig die Bewirtschaftung von Mietwohnungen.

• Im Berichtsjahr 2019 hat die Wohnbau-Gruppe ihr Wohnraumangebot an großen Wirtschaftsstandorten wie München, Stuttgart, Köln, Berlin und Düsseldorf durch Zukauf und Neubautätigkeit um 1.770 Wohnungen ausgebaut. Aufgrund der Bevölkerungszugewinne und steigender Haushaltszahlen bei geringen Wohneigentumsquoten in den Ballungsgebieten sieht die Wohnbau die Vermietung von Wohnraum als nachhaltig attraktiv an.
• Bei Investitionen im Ankauf wie auch bei Neubauprojektierungen rücken zunehmend mietpreisreduzierte oder geförderte Wohnimmobilien in den Fokus. Mittels – zumindest partiell – staatlich und/oder kommunalen Förderungen und entsprechenden Mietpreisbindungen, die bestimmte Grenzen nicht überschreiten dürfen, kann die Wohnbau dazu beitragen, dass auch Menschen mit mittlerem oder niedrigem Einkommen zentral in Großstädten wohnen können.
  Diese Förderbedingungen bieten zudem aufgrund ihrer langen Bindungsfristen und der nachhaltigen Nachfrage nach preisreduziertem Wohnraum verlässliche Mieteinnahme-Prognosen und nach Auslauf regelmäßig Mietsteigerungspotenzial.
• In den Konzerngesellschaften werden generell ansteigende Mieterträge mit entsprechend positiver Auswirkung auf die Umsatz- und Ertragslage erwartet. Vorteilhaft wirkt sich die hohe Diversifikation der Immobilien bzgl. Wohnungsgemenge, Baualter sowie (Wohn-) Lagen aus. Deutschland verfügt entgegen anderen europäischer Staaten über eine Multi-Metropolen-Struktur mit zahlreichen prosperierenden, kaufkraftstarken Großstädten.
  Zum Jahresende 2019 liegen 85 % unseres Wohnungsportfolios in Metropolregionen wie Hamburg, Berlin/Potsdam, Hannover/Braunschweig, Düsseldorf/Köln/Bonn, Frankfurt/Mainz, Stuttgart, Nürnberg/Erlangen und München. Unter weiterer Berücksichtigung unseres Wohnungsbestandes in größeren Hochschulstädten wie Münster, Regensburg oder Würzburg beläuft sich die entsprechende Quote auf rund 91 %.

Risikomanagement

Der Unternehmensverbund ist grundsätzlich dem generellen Branchen- und Konjunkturrisiko ausgesetzt, wenngleich der Wohnimmobilienmarkt weniger volatil ist als andere Wirtschaftszweige. Der Erfolg der Wohnbau-Gesellschaften zeigt sich ausschließlich langfristig abhängig von konjunkturellen Entwicklungen. Bedeutende immobilienmarktbezogene Herausforderungen resultieren aus dem prognostizierten demografischen und gesellschaftlichen Wandel in Deutschland sowie regulatorischen Markteingriffen, deren Auswirkungen von uns stetig bewertet werden.

Im Einzelnen lassen sich Risiken bzw. wesentliche Kontrollmaßnahmen der Wohnbau-Gruppe wie folgt beschreiben:

• Das Portfoliomanagement hat bei uns einen hohen strategischen Stellenwert und ist in sämtlichen wichtigen Entscheidungen zur Auswahl und Ablaufsteuerung unserer Immobilienprojekte sowie zur laufenden Gebäudeverwaltung einbezogen. Grundlage ist die permanente Markt- und Umfeld-Beobachtung unseres räumlich diversifizierten Standortportfolios.
• Risiken im Zusammenhang mit unserer intendierten Ausweitung des Wohnungsbestands durch Zukauf und Neubau beschränken sich im Wesentlichen auf Leerstandsrisiken. Durch selektive Auswahl an Investitionsstandorten und Fokussierung auf Ballungsgebiete mit positiven Bevölkerungsprognosen können wir das Risiko von Leerstand und entsprechenden Mietausfällen auf ein Minimum senken. Sämtliche investiven Wohnungszugänge im Ankauf und Neubau befinden sich in Agglomerationsbereichen mit wirtschaftlich starken Strukturen.
• Als Wachstumsrisiko ist die verstärkt restriktive Gesetzgebung zur Mietpreisgestaltung zu nennen. Jüngst wurden die Regelungen zur Mietpreisbremse vom Bundestag um weitere fünf Jahre verlängert und bzgl. Rückzahlungsansprüchen der Mieter bei Überschreitung der zulässigen Mieten verschärft. In Berlin ist zu Ende Februar 2020 der für fünf Jahre geplante Mietendeckel (MietenWoG Bln) für nicht preisgebundene Wohnungen in Kraft getreten. Zu den wesentlichen Regelungen gehören ein Mietenstopp, Mietobergrenzen, Mietabsenkungen und die Begrenzung der Modernisierungsumlage.

Das Berliner Gesetz könnte Signalwirkung haben und unter anderem aufgrund der aktuellen gesellschaftlichen Diskussion zum Thema der Bezahlbarkeit von Mietpreisen in ähnlicher Form auch in anderen Bundesländern eingeführt werden.

• Zur Beurteilung eines Finanzierungsrisikos findet im Rahmen der Liquiditätsvorsorge eine fortwährende Überwachung des Cash-Flows und der Kapitaldienstfähigkeit statt. Zugleich analysiert unser Darlehensmanagement kontinuierlich das gesamte Kreditwesen und die Zinsentwicklungen an den Finanzmärkten. Mögliche Szenarien eines Zinsanstiegs werden regelmäßig geprüft und auf ihre Belastungswirkung kalkuliert.

Chancen

• Die zunehmende Digitalisierung von Arbeitsprozessen setzt hohe Anforderungen an eine nachhaltige Funktionsfähigkeit von DV-technischen Systemen. Neben Performance-Steigerungen bei Netzwerkoperationen werden drohende Engpässe oder Ausfälle des Netzwerkes frühzeitig identifiziert und durch Gegensteuerungsmaßnahmen vermieden. Die neue Infrastruktur stellt eine stabile, redundante und ausfallsichere Plattform auch für mobiles, ortsunabhängiges Arbeiten zur Verfügung.
• Ein Compliance Management System (CMS) soll die Wohnbau-Gesellschaften sowie deren Beschäftigte systematisch vor unangemessenem und rechtswidrigem Verhalten schützen. Führungskräfte und Beschäftigte werden regelmäßig im Rahmen von Erfahrungsaustauschen zu Integrität und Compliance geschult. Die Wirksamkeit des Compliance-Systems wird regelmäßig einer Prüfung unterzogen und bei Bedarf an neue rechtliche Anforderungen angepasst.
• Mit der Implementierung eines steuerlichen Kontroll- und Management-Systems (Tax-CMS) im Geschäftsjahr 2018 in der gesamten Wohnbau-Gruppe haben wir ein Regelwerk zur pflichtgemäßen Erfüllung der steuerlichen Vorgaben. Die hierfür notwendigen Strukturen und Organisationen in der Verwaltung und in den betrieblichen Abläufen werden fortlaufend überwacht.
• Die Gesellschaften der Wohnbau-Gruppe haben sich gegen Risiken ihres laufenden Geschäftes in erforderlichem Umfang versichert. Das Versicherungsprogramm wird von der Wohnbau Service Bonn GmbH betreut. Sämtliche Haftpflicht- und Sachversicherungen werden mit gängigen Deckungssummen unterhalten. Im abgelaufenen Geschäftsjahr sind – wie auch in den Jahren zuvor – keinerlei Großschäden aufgetreten.
• Der Aufsichtsrat der Wohnbau GmbH bzw. der Wohnbau Service Bonn GmbH und die Geschäftsführung berieten auch im vergangenen Geschäftsjahr wesentliche Fragestellungen regelmäßig und vollumfänglich in den turnusmäßigen Aufsichtsratssitzungen. Zugleich wurde der Aufsichtsratsvorsitzende von der Geschäftsführung zeitnah und vollständig über bedeutende Entwicklungen und anstehende Entscheidungen in regelmäßigen, persönlichen Gesprächen unterrichtet.
• Risiken, die den Fortbestand der Konzern-Gesellschaften gefährden, bestanden nicht. Auch werden für die überschaubare Zukunft keinerlei Risiken mit nennenswerten Einflüssen auf die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage gesehen. Für konkret erkennbare finanzielle Belastungen wurden ausreichend bilanzielle Rückstellungen gebildet.

• Durch die regionale Verteilung mit einer Streuung unseres gruppenweiten Wohnungsbestands auf überwiegend urbane Wachstumsregionen können Teilmarktrisiken aufgefangen werden. Während sämtliche übergeordneten Aufgaben zentral an unserem Hauptsitz in Bonn zusammengefasst sind, werden auch eigene Niederlassungen in Berlin, München und Erlangen unterhalten.
• Mit einer entsprechend regionalen Präsenz der Hausbewirtschaftung gewinnt die Wohnbau nicht nur eine marktspezifische Expertise, sondern schafft gleichzeitig die Basis für lokale Mieterbetreuung und -gewinnung. Die konzerninterne Wohnanlagenbetreuung durch Hausmeisterdienstleistungen vor Ort gewährleistet einerseits eine umfassende Betreuung der Wohnanlagen und andererseits eine Betreuung unserer Mieter in allen Anliegen.
• Bestands- und Neubauakquisitionen sind ein integraler Bestandteil der Geschäftspolitik. Gleichermaßen wird die Ausweitung des Wohnraumangebots durch nachverdichtende Projektmaßnahmen auf eigenen Grundstücken gezielt vorangetrieben. Mit Lückenbebauungen, Dachgeschossausbauten oder -aufstockungen leistet die Wohnbau-Gruppe ihren Beitrag zur Reduzierung der Wohnraumknappheit in Ballungsgebieten und profitiert zusätzlich von der Verjüngung des bestehenden Wohnungsportfolios.
• Infolge unseres nachhaltigen, auf den Produktlebenszyklus ausgerichteten Sanierungsprogramms, erreichen die Unternehmensgesellschaften eine Verlängerung der wirtschaftlichen Lebensdauer ihrer Bestandsimmobilien. Gleichzeitig wird die Voraussetzung für langfristige Attraktivität des zur Verfügung gestellten Wohnraums mit entsprechend fortwährender Nachfrage nach deren Mietangeboten geschaffen.
• Auf Grundlage einer soliden Finanz- und Kapitalstruktur sehen wir die unternehmerische Handlungsfähigkeit der Wohnbau-Gruppe als nachhaltig stark und damit gesichert an. Zusätzlich zur Ausstattung mit liquiden Eigenmitteln verfügen die Gesellschaften auch nach den umfangreichen Neuinvestitionen in 2019 noch über Kapitalbeschaffungsmöglichkeiten, welche die Realisierung interessanter Ankaufsofferten auch kurzfristig ermöglichen.BILD 03

Ausblick

Unberücksichtigt der weltwirtschaftlichen Auswirkungen durch die Pandemie sind führende Wirtschaftsforschungsinstitute noch zu Jahresschluss mit ihren Prognosen in der Spannweite von + 0,6 % bis + 1,4 % davon ausgegangen, dass sich der konjunkturelle Aufschwung auch im Jahr 2020 fortsetzen werde. Die Prognosen für den Arbeitsmarkt seien mit einer Arbeitslosenquote von 5,0 % bei zugleich steigender Erwerbstätigkeit (+ 190.000 Erwerbstätige) weiterhin positiv. Auch für die nominalen verfügbaren Einkommen der privaten Haushalte wurde ein Zuwachs von 2,8 % antizipiert.

Seit dem sich Anfang 2020 das Coronavirus (COVID-19) weltweit ausgebreitet hat, ist es seit Februar 2020 auch in Deutschland zu deutlichen Einschnitten sowohl im sozialen Lebensbereich als auch im Wirtschaftsleben gekommen. Von einer starken Eintrübung der gesamtwirtschaftlichen Lage ist sicher auszugehen. In Deutschland wurde der Shutdown ab Mitte März schrittweise wirksam. Durch die verringerte Wertschöpfung dürfte die Wirtschaftsleistung bereits im Durchschnitt des ersten Quartals merklich eingebrochen sein. Es ist davon auszugehen, dass sich diese Entwicklung in den Folgemonaten verstärkt fortsetzt und die Corona-Krise auch substanzielle Auswirkungen auf den Arbeitsmarkt haben wird. Auch wenn erste Schutzmaßnahmen danach wieder etwas gelockert werden könnten, wird die Konjunktur mutmaßlich sehr gedämpft verlaufen und sich nur entsprechend langsam beleben. Das Deutsche Institut für Wirtschaftsforschung prognostiziert in seinem Konjunkturbarometer aus Ende März einen Rückgang der Wirtschaftsleistung von rund 6 %.

In Berlin werden durch das vom Berliner Senat angestoßene Gesetz zur Neuregelung gesetzlicher Vorschriften zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin (MietenWoG Bln) die Mieten im freifinanzierten Wohnungsbau begrenzt. Am 23. Februar 2020 traten die Regelungen dieses sogenannten Mietendeckels – ungeachtet der verfassungsrechtlichen Bedenken – in Kraft. In unserem Berliner Wohnungsbestand sind abzüglich der Ausnahmen (Neubau und öffentliche Förderung) knapp 65 % bzw. 1.800 Wohnungen vom Mietendeckel betroffen. Während eines 5-jährigen Geltungszeitraums des Mietendeckels würde die prognostizierte Mieteinbuße in Form verminderter Grundmieteinnahmen in unserem Bestand ca. 3,2 Mio. € betragen. Zusätzlich entgehen uns mutmaßlich Mieterhöhungen, welche mit Inkrafttreten des Mietendeckels künftig nicht mehr umgesetzt werden können.

Im Rahmen unserer Umsatzprognose berücksichtigen wir für das Jahr 2020 einen Zugang aus Mieten im Umfang von ca. 11,9 Mio. €. Die restriktive Auswirkung des Berliner Mietendeckels ist hierin berücksichtigt. Somit erwarteten wir unberücksichtigt der Auswirkungen der Pandemie ein voraussichtliches Sollmietenaufkommen ca. 161 Mio. €. Den größten (zeitanteiligen) Zuwachs erwarten wir mit ca. 9 Mio. € aus den im Vorjahr getätigten Bestandserwerben und erstvermieteten Neubaumaßnahmen.

In Anbetracht der Qualität der gehaltenen Wohnungsbestände, der wiederholt sehr niedrigen Leerstandsquoten (0,57 %) sowie des jüngst erfolgten und weiteren Ausbaus des gruppenweiten Immobilienportfolios an entwicklungsstarken Metropolregionen, sehen wir gleichwohl auch für die Zukunft solide Umsatzperspektiven bei der Hausbewirtschaftung.

Vor dem Hintergrund der Corona-Krise ist von Risiken für den zukünftigen Geschäftsverlauf der Gesellschaften auszugehen. Zu rechnen ist insbesondere mit längeren Leerstandzeiten, einem Anstieg der Mietausfälle sowie erhöhten Mieterforderungen.

Neue wohnraumschaffende Projektmaßnahmen bieten uns die Gelegenheit, unseren Beitrag zur Behebung der Wohnraumknappheit in deutschen Großstädten zu leisten. Zusätzlich zu unseren bereits im Jahr 2018 erworbenen Neubauprojekten mit einem Umfang von insgesamt ca. 384 Wohneinheiten in Düsseldorf (226 WE), Bonn-Endenich (34 WE) und Berlin-Mariendorf (124 WE), erweitern wir mit einem weiteren, im Berichtsjahr erworbenen Bauprojekt bis Mitte 2023 unseren Bestand in Düsseldorf um 221 Wohneinheiten. Mit dem jüngst erworbenen Wohnprojekt verstärken wir unser Engagement, auch Wohnraum im geförderten und preisgedämpften Segment in Großstädten anzubieten.

Im Bereich Fremdverwaltung betreuen wir weiterhin umfänglich Immobilienbestände im Eigentümerauftrag. Unser Verwaltungsbestand weist mit Wohn- und Gewerbeeinheiten sowie Parkflächen nach wie vor ein diversifiziertes Spektrum aus.

Um den hohen Anforderungen einer sicheren und kosteneffizienten Wärmelieferung gerecht zu werden, sind auch im Jahr 2020 die laufende Instandhaltung und Modernisierung unserer Heizwerke und der Versorgungsleitungen ein festes Planungsprogramm.

Im Rahmen weiterer digitaler Transformationen von Arbeitsprozessen werden kontinuierlich Digitalisierungsprojekte in unserer Verwaltung identifiziert. Die jüngst erfolgte mobile Ausstattung der Mitarbeiter mit mobilen Endgeräten gewährleistet ortsunabhängiges Arbeiten. Durch die COVID-19 Situation werden auch hier Prioritäten verändert. Zur nachhaltigen Sicherstellung der Betriebsabläufe stehen Projekte zum mobilen Zugriff als auch zur mobilen Arbeitsweise nunmehr im Fokus.

Wir sehen den Fortgang des Geschäftsverlaufs weiterhin als nachhaltig und stabil und sind bestrebt, auch in den kommenden Wirtschaftsjahren an die guten positiven Geschäftsergebnisse anzuknüpfen und den Unternehmenserfolg auszubauen. Unter Berücksichtigung einer erstmals ganzjährigen Wirkung der Anlagenzugänge 2019 und der oben genannten neuen Entwicklungen und Wachstumsvorhaben erwartet die Wohnbau GmbH für das Jahr 2020 eine Umsatzsteigerung des Konzerns um fast 7 % auf rund 203 Mio. €. Gemäß Wirtschaftsplan soll damit ein Jahresüberschuss nach Steuern von 38,5 Mio. € erzielt werden. Umsatzprognosen und Wirtschaftsplan berücksichtigen nicht die finanziellen Folgen der Corona-Krise, da mögliche Auswirkungen zum Zeitpunkt der Aufstellung des Lageberichts nicht prognostizierbar sind.

Das am 25. März 2020 beschlossene Gesetz zur Abmilderung der Covid-19 Folgen sieht Hilfen durch Mietstundungen vor, die noch keine Konsequenzen auf die Erlösplanung 2020 hätten. Auch wegen des geringen Anteils der Gewerbeeinheiten am Gesamtbestand (1,2 %) werden sich die behördlichen Lockdown-Maßnahmen kaum auf die Gesamterlöse des Konzerns auswirken.

Bonn, 31. März 2020

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