Die Wohnungswirtschaft ist wieder zu einer Branche geworden, die einmal mehr im Fokus des öffentlichen und politischen Interesses steht. Obwohl sich laut dem Frühjahrsgutachten 2020 der Immobilienweisen der Zuwanderungsdruck in den meisten Metropolen etwas reduziert hat – nicht zuletzt wegen den deutlich gesunkenen Flüchtlingszahlen – bleibt der Wohnungsbedarf in den wirtschaftsstarken Ballungsräumen hoch. Damit hat sich die jahrzehntelange kontinuierliche Investitions- und Ankaufsstrategie der Wohnbau einmal mehr bestätigt.
Im Ergebnis liegen heute 85 % unseres Wohnungsportfolios in Metropolregionen wie Hamburg, Berlin/Potsdam, Hannover/Braunschweig, Düsseldorf/Köln/Bonn, Frankfurt/Mainz, Stuttgart, Nürnberg/Erlangen und München. Berücksichtigt man auch den Wohnungsbestand in größeren Hochschulstädten wie Münster, Regensburg oder Würzburg, beläuft sich die entsprechende Quote auf rund 91 %.
Das immobilienwirtschaftliche Standortrisiko geht vor diesem Hintergrund gegen Null – ein Umstand, der bei den Banken für besonders gute Finanzierungskonditionen sorgt. Allerdings ist offen, ob und wieweit sich der weltwirtschaftliche Schaden durch den Lockdown aufgrund der Covid-19 Pandemie auf den Vermietungsmarkt langfristig durchschlägt.
Die Wohnbau kommt entsprechend ihrer Aufgabe ihrer wohnungspolitischen Verantwortung nach, Wohnraum dort zu bewirtschaften, instand zu halten, zu modernisieren und auch neu zu bauen, wo er gebraucht wird. Das gilt insbesondere auch für das Geschäftsjahr 2019. So haben wir in Berlin insgesamt 761 Wohnungen erworben, die zu einem Großteil öffentlich gefördert sind. In München, Unterhaching und Stuttgart konnten wir ein weiteres Portfolio mit insgesamt 736 Wohnungen in hervorragenden Lagen in unseren Bestand implementieren. Weitere 273 Wohnungen kamen durch eigene fertiggestellte Neubauten in Berlin, Köln und Düsseldorf sowie Dachgeschossausbauten (in Hannover und Kiel) hinzu, so dass mit einem Gesamtvolumen von 1.770 Wohnungen der größte Zuwachs seit zehn Jahren erfolgt ist.
Dass uns das angesichts eines sehr hohen Preis- und Baukostenniveaus trotzdem zu wirtschaftlich tragbaren Bedingungen gelungen ist, ist Ergebnis unserer konservativen Geschäftspolitik der Vergangenheit, die uns als mieterorientierter, langfristig agierender Bestandshalter interessant macht für ebenso handelnde Investoren.
Dennoch oder gerade weil wir uns an den Hotspots hoher Wohnungsnachfrage in Deutschland engagieren, stehen wir bei allem, was an mietenpolitischer Regulierung gefordert und dann auf dem Gesetzeswege beschlossen wird, mit im Fokus. So in Berlin, wo seit Februar 2020 der sogenannten Mietendeckel gilt. Aber die investiven Rahmenbedingungen für den Erwerb von Bestandswohnungen haben sich dadurch einschließlich derer für Modernisierungsmaßnahmen eher verschlechtert.
Wir unterstützen die Arbeit der wohnungswirtschaftlichen Verbände, allen voran unseres Spitzenverbands GdW und BBU, der hier unermüdlich und engagiert Aufklärungsarbeit darüber leistet, welches die negativen Begleiterscheinungen solch marktferner Regulierungen sind.
Dass wir sowohl bei den angekauften Portfolios als auch bei unseren Neubauprojekten wieder verstärkt öffentlich geförderte Wohnungen in unseren Bestand integrieren, ist ebenfalls Resultat gelebter gesellschaftlicher Verantwortung. Wir tragen auf diese Weise dazu bei, dass auch Menschen mit mittleren oder niedrigen Erwerbseinkommen sowie Familien in den begehrten Großstädten wohnen (bleiben) können.
Zum Ende des Berichtsjahres waren insgesamt 1.277 Wohnungen mit Mietpreisbindungen aus dem öffentlich-geförderten Wohnungsbau versehen, weitere 502 Wohnungen unterlagen weiteren, sonstigen Preisbindungen.
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Langsam aber sicher bewegen wir uns auf die 20.000 Wohneinheiten-Grenze zu.
Zum Ende des Berichtsjahres 2019 wurden insgesamt 19.730 eigene Wohnungen an 35 Standorten bewirtschaftet (Vorjahr 17.964). Im laufenden Jahr 2020 erwarten wir die Fertigstellung von 37 Wohnungen in Hamburg-Altona, 34 Wohnungen in Bonn-Endenich sowie 90 Wohnungen in Düsseldorf-Heerdt neben weiteren kleineren Dachausbauten und Nachverdichtungsmaßnahmen.
Die Zufriedenheit unserer Mieter steht für uns ganz oben auf unserer Prioritätenskala. Nur wenn sich unsere Kunden wohl bei uns fühlen, kann die Wohnbau wirtschaftlich erfolgreich sein. Um das zu überprüfen, haben wir nach acht Jahren im Frühjahr 2020 erneut eine umfassende Mieterbefragung durchführen lassen. Das Ergebnis bestätigt unsere Bemühungen. So konnte die Gesamtzufriedenheit mit der Wohnsituation bei der Wohnbau gegenüber 2012 – trotz des bereits damals hohen Niveaus – nochmals leicht gesteigert werden. Aktuell sind jeweils neun von zehn der Wohnbau-Mieter mit ihrer „Wohnung/dem Haus“ bzw. „Wohnanlage/Quartier“ zufrieden. Auch äußerten sich über ein Drittel der Befragten explizit „sehr zufrieden bzw. neun von zehn Befragten „insgesamt sehr/eher zufrieden“ mit der Wohnbau. Vier von fünf Wohnbau-Mietern bescheinigen uns, „ein fairer Vermieter“ zu sein. Und: 86 % würden die Wohnbau als Vermieterin weiterempfehlen. Ein sicherlich hervorragendes Ergebnis, das uns Verpflichtung für die Zukunft ist.
Das zeigt sich auch an den wohnungswirtschaftlichen Basiswerten für das Geschäftsjahr 2019. So ist die Fluktuationsrate noch einmal um 0,1 Prozentpunkte auf 9,1 % gesunken. Die Leerstandsquote bewegte sich am Ende des Geschäftsjahres mit 0,57 % erneut auf einem sehr niedrigem Niveau.
Das Sollmietenaufkommen sämtlicher Vermietungsarten wuchs aufgrund der umfangreichen Ankäufe und Neubaufertigstellungen um 9,1 % (bzw. um 12,4 Mio. €) gegenüber dem Vorjahr und erreichte 2019 insgesamt 149,55 Mio. €. Im Kernbestand, also ohne Berücksichtigung der Vermietungsobjekte aus Ankaufs- und Neubaumaßnahmen, beträgt der Anstieg der Sollmieten zum Vorjahr 3,0 Mio. € bzw. 2,2%. Die durchschnittliche Nettokaltmiete zum 31. Dezember 2019 ist gegenüber dem Vorjahr – bezogen auf den gesamten Wohnungsbestand – um 0,37 €/m² auf 8,99 €/m² angestiegen.
Die laufende Instandhaltung und wertschaffenden Modernisierungsmaßnahmen stehen weiterhin im Fokus der unternehmerischen Aktivitäten der Wohnbau. Insgesamt hat die Wohnbau im Berichtsjahr 35,0 Mio. € in ihre Bestände investiert.
Wir freuen uns besonders, dass ein lang geplantes Projekt im Oktober 2019 freigeschaltet werden konnte: Im neuen Mieterportal können unsere Kunden 24/7 ihre Verträge einsehen, Nebenkostenabrechnungen aufrufen, Anträge einreichen und Anfragen gezielt stellen. Über 40 Prozent aller Mieterhaushalte hatten sich Mitte April 2020 bereits registriert. Ebenso digital gestalten wir jetzt seit dem Berichtsjahr das Management von Mietinteressenten. Mit Hilfe einer App können Interessenten online alle notwendigen Selbstauskünfte datenschutzkonform hinterlegen. Die Software steuert dann gezielt die Terminierung von Besichtigungen und den folgenden Prozess bis zur Unterzeichnung des Mietvertrages.
Unsere Tochtergesellschaft Wohnbau Service Bonn GmbH verwaltete 2019 insgesamt 4.061 Wohnungen in 103 Wohnungseigentümer-Gemeinschaften, 3.128 PKW-Stellplätze sowie für einen einzelnen Eigentümer ein Portfolio von 357 Gewerbeobjekten mit 102.583 m2 Nutzfläche. Die WSB organisiert darüber hinaus einen Großteil des Hausmeisterservice vor Ort in den Wohnbausiedlungen.
In der gesamten Wohnbau-Gruppe beschäftigten wir Ende des Berichtsjahres 237 Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter, die mit Tatkraft, Kompetenz und Leidenschaft die vorliegenden beeindruckenden Ergebnisse erwirtschaftet haben. Dafür danken wir unserer Belegschaft herzlich. Ebenso bedanken wir uns beim Aufsichtsrat der Wohnbau mit seinem Vorsitzenden sowie unseren Geschäftspartnern, die uns ebenfalls unterstützt und mit Rat und Tat begleitet haben.
Aktuelle Informationen auch über unsere Neubauprojekte finden Sie auf unserer Homepage unter: wohnbau-gmbh.de
Bonn, im Juni 2020
